Les Financements immobiliers structurés – Comment en analyser le risque et en optimiser le montage ?

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Introduction
› L’évolution récente des financements immobiliers structurés en France et dans le reste de l’Europe.
› Evolution conjointe de l’environnement juridique, réglementaire et fiscal en France

Les principaux acteurs du marché et leur logique de recours aux financements structurés immobiliers
› Promoteurs : Crédits construction

Etude de cas N°1 : Montage d’un bilan promoteur en vue de son financement
› Investisseurs : Financement (et refinancements) de projets
- Les principaux véhicules d’investissement et leur impact en terme de risques : véhicules réglementés (foncières SIIC, SCPI, OPCI) et non réglementés avec ou sans recours : les SA, SAS, SARL, SNC, SCI et SCA.
- Les principales classes d’actifs immobiliers : «Core», «Core+», «Opportuniste».
› Corporates : Leur stratégie d’externalisation de leur patrimoine immobilier: le «Sale and Lease-back»

Les principales techniques de financements structurés immobiliers : Comment optimaliser le montage du financement ?

Schémas de montage, termes et conditions usuelles
› Financement hypothécaire / non hypothécaire
› Financement d’acquisition de type LBO (Private Equity)
› Financement d’acquisition de portefeuille d’immeubles
› Sale and lease-back : structure OpCo / PropCo et de déconsolidation
› Re – financement par titrisation (RMBS, CMBS).

Analyse de risque et Techniques de sécurisation du financement
› Comment optimaliser la Due diligence du sousjacent immobilier ?
› Analyse de la qualité de signature de l’investisseur (PropCo), de la société opérationnelle (OpCo), voire de l’utilisateur
› Les outils à disposition des analystes : tests de sensibilité sur modélisation, ratios DSCR, ICR, le TRI

Etude cas N°2:
› Valorisation d’un centre commercial appartenant a un fonds d’investissement dédié
› Passage en revue des différentes méthodes de valorisation des cabinets d’expertise immobilière.

Etude de cas N°3: Analyse de l’état locatif sur un portefeuille d’actifs logistiques
› Comment les banques s écurisent les crédits immobiliers. Passage en revue des différents types de suretés et les principaux CP’s et covenants
› Levier recherché : Dette senior, junior, mezzanine.
La notion de subordination et l’organisation de la waterfall.

Etude de cas N°4 : Rédaction d’une term sheet (offre de crédit)
› Contraintes de distribution du financement : Underwriting, Club deal, syndication
› Le refinancement ce créances immobilières par titrisation Présentation de la méthode d’analyse d’actifs par les agences de notation.

Etude de cas N°5 :
› Analyse d’un programme de titrisation (RMBS ou CMBS) récent, noté par l’agence Fitch

Conclusion et évaluation